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基于个人购房贷款的案例分析

来源:新2娱乐官网 时间:2019-04-15

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  基于个人购房贷款的案例分析 关键字:住房贷款住房贷款风险影响贷款选择的因素 个人住房贷款是商业银行的主要资产业务之一, 是指商业银行向借款人开放的、 用于借 款人购买住房的贷款。案例中小王可以选择的贷款方式有三种:住房公积金贷款、个人住房 商业性贷款、个人住房组合贷款。 一、 住房公积金贷款 又称个人住房委托贷款, 它是指住房资金管理中心运用住房公积金委托商业性银行发放 的个人住房贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质,贷款利率很低,不仅低于同期商业银 行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半) ,而且要低于同期商业银行存款利率,也 就是说,在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时,住房公积金 贷款在办理抵押和保险等相关手续时收费减半。 住房公积金贷款所带来的风险有如下: 信用风险: 主要包括借款人偿债能力不足风险及担保人偿付能力风险两类。 现阶段商品 房价格较高, 每月的还本付息负担较重, 一旦借款人失业或正常收入减少便有可能产生违约 风险。 欺诈风险: 这里所谓欺诈行为是指采取不正当手段套取银行资金的行为。 这可能是借款 人的欺诈行为, 也有可能是开发商为尽快套取银行资金授意借款人的欺诈行为, 还有一种可 能是开发商与借款人联手制造出的欺诈行为。 银行风险: 如果在办理贷款的过程中过于追求效率而忽视了贷款操作的严谨性, 将会造 成相关法律手续及文本的缺漏,从而直接导致贷款的损失。 抵押物风险:这是抵押物产权问题所造成的风险。一是拆迁补偿后,其补偿价格远远低 于住房市场价格,即使货币化补偿金全部用于还贷,也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权 人(银行)无法实施抵押权的物上代位权,即可能产生产权替代风险。 抵押物处分引起的风险:这是指借款人不能清偿债务时,银行依法对贷款抵押物进行 处置以偿还贷款时产生的风险。 贷款条件风险:这是指个人住房贷款的按揭成数、利率、还款方式、贷款期限等贷款条 件因借款人经济状况的变化而对贷款产生的影响。个人住房贷款属于中长期贷款流动性差, 相对于短期借款亦具有较大的风险。 二、 个人住房商业性贷款 没有缴存住房公积金的人可以申请商业银行个人住房担保贷款,也就是银行按揭贷款。 只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于 30%, 并以此作为购房首期 付款, 且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押, 或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还 贷款本息并承担连带责任的保证人,那么就可申请使用银行按揭贷款。 个人住房商业性贷款有如下风险: 信用风险 1 被迫违约。被迫违约是借款人的被动行为,指借款人在买房后因实际支付能力下降或 突发事件的发生,无法继续正常向贷款银行还本付息。 2 理性违约。 理性违约是借款人的主动行为指借款人主观上认为放弃继续还款能带来更 大的收益而产生的违约行为。 3 提前还款。提前还款是借款人主动违约行为,指借款人不按照合同约定的期限和额度 提前偿还部分或全部贷款的行为。 抵押物风险 1 抵押物处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高,商业银行不能顺利、足额变现,就 会遭受抵押物处置风险。 2 抵押物价格风险。 指因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的 风险。 流动性风险 1 我国商业银行发放的个人住房贷款资金主要来源于居民储蓄存款,一般不超过五年, 大都是短期性的,而住房贷款期限少则三五年,多则十年、二十年这种“短存长贷”行为会 降低商业银行资产流动性,产生流动性风险,进而影响银行偿付能力。 2 我国商业银行个人住房贷款不易变现。 市场和政策风险 1 市场风险。指国民经济在整体发展过程中存在由繁荣到萧条的周期性波动,进而影响 房地产业,给贷款银行带来损失。 2 政策风险。政府经济政策的调整引起房地产市场,变化进而给商业银行带来损失。 三、 个人住房组合贷款 住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款,最高限额一般为 10-29 万元,如果购房 款超过这个限额, 不足部分要向银行申请住房商业性贷款。 这两种贷款合起来称之为组合贷 款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中,贷款金额较 大,因而较多被贷款者选用。 个人住房组合贷款带来的风险: 信用风险目前的个人信息管理状况,使得商业银行很难进行准确的风险判断 信贷风险 1、开发商恶意欺诈行为。 2、开发商没有履行承诺,未及时完成消防等配套工程,推迟入伙。 3、开发商尚欠缴地价、配套费,拖欠工程款,未办妥房产证,使部分业主拖欠贷款, 放弃供楼,造成信贷风险。 4、开发商为了售楼,过度地承诺。并与业主签订返租协议,由于出租不理想或开发商 拖欠返租款,使业主也拖欠银行贷款。 5、物业管理不善,造成业主与开发商的纠纷,使业主拖欠贷款加大信贷风险。 银行的流动性风险 对于银行来说, 个人住房信贷等中长期贷款的快速增长和比率的迅速提高, 可能会带来 流动性风险。 融资风险 个人住房贷款可能成为房地产企业积极以合规或者不合规的方式争取的融资渠道, 使得 房地产融资的风险向个人住房贷款中转移。 潜在风险 对于个人住房贷款这种新金融业务, 商业银行一向把它当作一种低风险贷款来发展, 以 致只看到它的利润,而没有注意到它的风险,更是忽视了它的潜在风险。 贷款中的操作风险 从操作风险的角度看, 由于缺乏必要的相关法律约束, 再加上各大商业银行之间激烈的 竞争,银行的信贷部门有时为了扩大其业务范围,竞相降低贷款人的首付比例,或者放松贷 款人的审批条件。 抵押贷款的风险 根据风险成因,住房抵押贷款风险可分为抵押物产权风险、信用风险、欺诈风险、抵押 物价格风险、贷款条件风险、抵押物处分风险等。 四、 选择房贷的影响因素 大多数年轻人实际购房的情况一样他们需要进行贷款购房, 然而选择贷款购房有很多因 素影响。各个因素都不容忽视。 首先是房贷银行的选择的影响。因为一家合适的银行,对于节约利息、改善生活水平事 关重要。选择房贷银行,重点对比如下四要素。 一看房贷利率。利率高低直接关系房贷利息支出多少。 二看还款方式。 除传统的 “月均等额还款” 、 “月均等本金还款” 、 “到期一次性还本付息” 、 “前期只还利息后期还本金”等方式外,一些银行还于今年下半年推出了等额递增、等额递 减、按季还款等方式。此外,选择还款方式还要视贷款者的月稳定收入情况而定。一般说贷 款者按月还款后,应能保证其基本生活费用及必要开支。 三看调息方式。目前,银行房贷利率的调整方式已非“一年一定” ,而由借贷双方按商 业原则确定,可在合同期内按月、按季或按年进行调整,也可采用固定利率方式。不同的银 行对于调息方式的规定也不同,有的允许客户选择,有的则对所有客户执行同一调息方式。 四看房贷基准利率。 然后就是银行对个人的贷款要求的因素影响: 1、 贷款申请人的年龄。 银行在为借款人评估房贷还款年限时, 首先以其年龄作为基础。 2、贷款房屋的房龄 3、贷款申请人的经济能力 了解清楚影响贷款买房的因素, 做好自己购房计划的同时, 也要了解自己是否符合贷款 购房的申请条件要求。贷款买房的借款人需要满足以下条件: 1、年龄在 18-60 岁的自然人(港澳台及外籍亦可) 2、具有稳定职业、稳定收入,按期偿付贷款本息的能力 3、借款人的实际年龄加贷款申请期限不应超过 70 岁 4、有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款行要求提供的其他证明 文件。 5、有所购住房全部价款 30%以上的自筹资金(对购买自住住房且套型建筑面积 90 平方 米以下的, 自筹资金比例为 20%),并保证用于支付所购住房的首付款。 6、有贷款行认可的资产进行抵押或质押,或(和)有足够代偿能力的法人、其他经济组 织或自然人作为保证人。 根据案例小王应付房款为 180 万元,小王和女朋友共有存款 15 万元,双方父母可以为 他们垫付 40 万元。假设小王的存款和父母垫付款项全部用于购房,则小王需要贷款 125 万 元,并且小王和女朋友两人都有稳定工作。因为小王需要贷款额度较大,又考虑到小王刚参 加工作,负担不起太高的利率,结合上述三种贷款方式,因此个人住房组合贷款是他们的较 好选择。 成员信息: 组长:黄思贺 13 本会 3 班 413070341 张洪儒 13 本会 3 班 413070345 钱文妍 13 本会 3 班 413070315 张淑圆 13 本会 3 班 413070321

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